Eine Zwangsräumung ist für beide Seiten teuer und unangenehm — und die Frage “Wer zahlt eigentlich?” sorgt regelmäßig für Verwirrung. Die kurze Antwort: rechtlich der Mieter, praktisch oft zunächst der Vermieter. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage ein, nennt reale Kostenspannen für Gerichtsvollzieher und Räumung und zeigt, was die Entsorgung der zurückgelassenen Gegenstände am Ende tatsächlich kostet.
Wer zahlt laut Gesetz?
Die Kostenlast ist eindeutig geregelt: Nach § 788 ZPO fallen die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung — dazu zählt auch die Räumung — grundsätzlich dem Schuldner, also dem Mieter, zur Last. Die eigentliche Räumungsvollstreckung selbst regelt § 885 ZPO: Der Gerichtsvollzieher schafft bewegliche Sachen, die nicht Teil der Vollstreckung sind, weg und übergibt sie dem Schuldner — ist dieser nicht anwesend, wandern sie auf seine Kosten in die Pfandkammer.
In der Praxis läuft es anders herum: Der Gerichtsvollzieher wird erst tätig, wenn der Vermieter als Gläubiger einen Kostenvorschuss zahlt. Erst danach entsteht ein Erstattungsanspruch gegen den Mieter — der bei zahlungsunfähigen Schuldnern häufig ins Leere läuft, wie schuldnerberatung.de beschreibt. Vermieter bleiben dann wirtschaftlich auf den Kosten sitzen.
Was kostet die klassische Zwangsräumung?
Für die reine Tätigkeit berechnet der Gerichtsvollzieher laut kgk-kanzlei.de meist zwischen 300 und 800 €. Rechnet man Transport, Einlagerung und Entsorgung der Wohnungseinrichtung hinzu, liegen die Gesamtkosten einer klassischen, vollständigen Zwangsräumung üblicherweise bei 800 bis 2.500 €, bei größeren Wohnungen — etwa 3-Zimmer-Wohnungen — auch bei 2.000 bis 3.000 €. Als grobe Orientierung nennt vermietsicher.de häufig eine Spanne von 1.000 bis 3.000 € insgesamt, teils mit der Faustregel “ca. 1.000 € pro Zimmer”. Diese Pauschalspannen sind allerdings grob und sagen wenig darüber aus, was der größte Kostenblock danach — die Entsorgung des Hausrats — konkret kostet.
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Seit der Mietrechtsreform 2013 können Vermieter mit der sogenannten Berliner Räumung nach § 885a ZPO deutlich sparen. Der Vollstreckungsauftrag wird dabei auf die reine Besitzverschaffung beschränkt — der Gerichtsvollzieher tauscht nur das Schloss aus, schafft aber nichts weg und lagert nichts ein. Dadurch sinken seine Kosten laut ImmoScout24 oft auf nur rund 500 € statt mehrerer tausend Euro.
Der Haken: Der Vermieter muss die noch in der Wohnung befindlichen beweglichen Sachen anschließend selbst mindestens einen Monat und einen Tag verwahren (Vermieterpfandrecht) — und trägt danach die Kosten für Räumung, Einlagerung und Entsorgung der zurückgelassenen Gegenstände komplett selbst. Genau an dieser Stelle wird aus der günstigen Gerichtsvollzieher-Rechnung schnell ein zweiter, oft unterschätzter Kostenblock.
Was kostet die Räumung und Entsorgung wirklich?
Hier liegt die Lücke, die reine Pauschalspannen nicht schließen: Was kostet es tatsächlich, eine zurückgelassene Wohnung fachgerecht leerräumen und entsorgen zu lassen? Auf Basis von 8.221 angenommenen AWL-Aufträgen (seit 2020) liegt der bundesweite Ø-Endpreis einer Wohnungsauflösung bei 1.668 €, die typische Spanne (10.–90. Perzentil echter Aufträge) reicht von 750 bis 2.700 €. Kleinere Wohnungen sind pro Quadratmeter deutlich teurer als große, weil Anfahrt und Grundaufwand gleich bleiben: Unter 20 m² liegt der effektive Preis bei rund 48,90 €/m², bei 20–40 m² bei 37,00 €/m², bei 40–60 m² bei 29,50 €/m² und bei 60–80 m² bei 28,30 €/m².
In konkreten Objektgrößen ausgedrückt: eine kleine 35-m²-Wohnung liegt bei rund 1.180 €, eine durchschnittliche 65-m²-Wohnung bei rund 1.820 €, ein größeres Objekt mit 110 m² bei rund 2.760 €. In den vier größten Städten zeigt sich ein ähnliches Bild: Berlin liegt im Schnitt bei 1.744 € (typisch 750–2.730 €), Hamburg bei 1.711 € (620–3.240 €), München bei 1.584 € (700–2.690 €) und Köln bei 1.620 € (760–2.560 €). Der Trend seit 2020 ist insgesamt stabil: 1.545 € (2020) → 1.596 € (2026), ein Plus von rund 3 % mit einem Höchststand 2021 bei 1.771 €.
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| Modell | Gerichtsvollzieher-Kosten | Wer trägt Räumung/Entsorgung danach |
|---|---|---|
| Klassische Zwangsräumung | ca. 300–800 € | Gerichtsvollzieher räumt vollständig, Gesamtkosten meist 800–2.500 € |
| Berliner Räumung (§ 885a ZPO) | ca. 500 € | Vermieter muss Räumung/Entsorgung nach Verwahrfrist selbst beauftragen — Richtwert je nach Größe ab ca. 150 € |
Welches Modell am Ende günstiger ist, hängt stark von der Wohnungsgröße und Menge der zurückgelassenen Gegenstände ab. Bei kleinen, überschaubaren Wohnungen spart die Berliner Räumung oft deutlich; bei sehr vollen, großen Wohnungen kann sich der Aufwand für Vermieter relativieren.
Praktische Hinweise für Vermieter
Wer die Wahl zwischen beiden Modellen hat, sollte vor der Entscheidung Festpreis-Angebote für die spätere Entsorgung einholen — nicht erst nach dem Räumungstermin, wenn Verwahrfristen bereits laufen. Achten Sie dabei auf seriöse Anbieter: Die 10 Warnsignale für unseriöse Entrümpler helfen, unrealistische Lockangebote zu erkennen, gerade bei emotional angespannten Situationen wie einer Räumung. Enthält die Wohnung größere Mengen Sperrmüll, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die Kosten der Sperrmüllentsorgung, falls Teile der Räumung in Eigenregie erfolgen sollen.
Fazit
Rechtlich zahlt der Mieter, praktisch zahlt zunächst fast immer der Vermieter vor — und trägt bei zahlungsunfähigen Schuldnern das Ausfallrisiko. Die Berliner Räumung senkt die Gerichtsvollzieher-Kosten spürbar, verlagert aber die Räumung und Entsorgung der zurückgelassenen Gegenstände auf den Vermieter. Wer die realen Marktpreise dafür kennt — bundesweit im Schnitt 1.668 €, eine normal möblierte 40–80-m²-Wohnung rund 1.509 € — kann beide Modelle realistisch kalkulieren, statt sich auf grobe Pauschalspannen zu verlassen.
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