Zwangsräumung

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Zwangsversteigerung / Zwangsräumung: Voraussetzungen

Als allgemeine Vollstreckungsvoraussetzung bedarf es eines Vollstreckungstitels, etwa eines Räumungsurteils nach (§ 704 ZPO). Häufig ist die Kündigung eines Mietvertrags wegen Mietausfall (Zahlungsverzug) des Mieters mit anschließender Räumungsklage des Vermieters (§ 940a Abs. 3 ZPO), auf die der Mieter zur Herausgabe der betreffenden Wohnung verurteilt wurde.

Der Räumung kann auch eine Hausbesetzung zu Grunde liegen oder die Abwicklung eines notleidenden Kredits im Wege der Zwangsversteigerung – Zwangsversteigerung eines Grundstücks und anschließender Zwangsversteigerung – Zwangsräumung des zahlungsunfähigen Darlehensnehmers.

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Mietrechtsreform 2013

Seit der Mietrechtsreform 2013 ist eine Zwangsräumung – Zwangsversteigerungin Deutschland über die bereits in § 940a Abs. 1 ZPO genannten Fälle hinaus in bestimmten weiteren Fällen aufgrund einer Räumungsverfügung zulässig. Scheitert die Räumungsvollstreckung an einer dritten, dem Vermieter bis dahin unbekannten Person, die an der Wohnung ein Besitzrecht geltend macht, gegen die sich das Räumungsurteil aber nicht richtet, kann ein weiterer Titel gegen diese dritte Person schnell im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes nach § 940a Abs. 2 ZPO erlangt werden.

Außerdem darf das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, wenn der Mieter für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mietforderungen keine bestimmte Geldsumme nach § 283a ZPO hinterlegt (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Räumung der Wohnung ohne Einverständnis des Mieters

Die Zwangsräumung der Wohnung ohne Einverständnis des Mieters und ohne vorher erwirkten Räumungstitel (sog. kalte Räumung) stellt eine verbotene Eigenmacht des Vermieters und eine Verletzung des Besitzrechts des Mieters dar. Sie kann den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld an den Mieter verpflichten.

Der mit der Zwangsräumung zu beauftragende Gerichtsvollzieher hat gegebenenfalls eine dem Mieter im Räumungsurteil gewährte Räumungsfrist zu beachten (§ 721, § 751 ZPO).

Bevor er einen Räumungstermin anberaumt, macht der Gerichtsvollzieher die Durchführung des Räumungsauftrags in aller Regel von der Zahlung eines Kostenvorschusses durch den Vermieter abhängig, der die voraussichtlich entstehenden Kosten deckt (§ 4 Gerichtsvollzieherkostengesetz).

Zustellung des Zwangsräumung – Zwangsversteigerung -Termins

Zwischen dem Tag der Zustellung des Räumungstermins an den Schuldner (Mieter/Besitzer) und dem Räumungstermin selbst müssen deshalb auch in Deutschland wenigstens drei Wochen liegen (§ 180 Nr. 2 Abs. 2 GVGA),[8] so dass der Schuldner gegebenenfalls noch einen Vollstreckungsschutzantrag gem. § 765a ZPO stellen[9] und zumindest die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung Zwangsversteigerung bewirken kann.

Dazu müsste die Zwangsräumung Zwangsversteigerung  „unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“.

Bei seiner Entscheidung hat das Vollstreckungsgericht auch die Ausstrahlungswirkung der dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung / Zwangsversteigerung gewährleisteten Grundrechte auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG zu berücksichtigen.

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Zwangsversteigerung -Zwangsräumung: Drohende Obdachlosigkeit des Schuldners

Drohende Obdachlosigkeit des Schuldners verhindert die Zwangsräumung – Zwangsversteigerung nicht.

Ist jedoch zu erwarten, dass der Räumungsschuldner durch die Zwangsräumung Zwangsversteigerung obdachlos wird, benachrichtigt der Gerichtsvollzieher die für die Unterbringung von Obdachlosen zuständige Verwaltungsbehörde von dem Räumungstermin. Nimmt diese auf ihre Kosten die bisherigen Räume des Schuldners für dessen vorläufige Unterbringung in Anspruch, insbesondere nach Maßgabe des SGB II oder SGB XII durch Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung, unterbleibt die Zwangsräumung (§ 181 Nr. 3 und 4 GVGA).

Da der Gerichtsvollzieher die bewegliche Habe des Schuldners gem. § 885 Abs. 2 ZPO wegzuschaffen hat, wird zur Räumung ebenfalls ein Spediteur hinzugezogen, falls dem Schuldner seine Habe nicht übergeben werden kann.

Der Gerichtsvollzieher haftet dem Schuldner für einen ordnungsgemäßen und fachgerechten Abbau und Abtransport des Mobiliars und auch für eine entsprechende Einlagerung, auch wenn der Vermieter anbietet, Arbeitskräfte und Räumlichkeiten für eine Einlagerung des Räumungsgutes zur Verfügung zu stellen.

Durchführung Zwangsversteigerung

Die Zwangsräumung  Zwangsversteigerungwird vom Gerichtsvollzieher auf Antrag eines Gläubigers bewirkt, wenn der Schuldner die Wohnung oder das Grundstück bis zum angesetzten Räumungstermin nicht freiwillig herausgibt.

Erforderlichenfalls kann der Gerichtsvollzieher dabei unmittelbaren Zwang anwenden, also z. B. Schlösser aufbrechen und austauschen oder den Schuldner mit Unterstützung der Polizei unter Gewaltanwendung aus der Wohnung setzen (§ 758 ZPO).

Der Schuldner wird aus dem Besitz der zu räumenden Wohnung oder des zu räumenden Geschäftsraumes gesetzt, indem der Gerichtsvollzieher sämtliches Räumungsgut aus dem Räumungsobjekt entfernt und den Gläubiger in den Besitz einweist, insbesondere durch Übergabe der Schlüssel.

Der Gläubiger kann somit den eingewiesenen Besitz ungehindert ausüben.

Das Räumungsgut hat der Gerichtsvollzieher deshalb für einen Monat zu verwahren. Binnen dieser Frist kann der Schuldner die pfändbaren Gegenstände gegen Erstattung der Räumungskosten herausverlangen. Unpfändbare Sachen außerdem jederzeit. Nach Fristablauf wird das noch vorhandene Räumungsgut wie ein Pfand öffentlich versteigert. Ein eventueller Erlös zugunsten des Gläubigers hinterlegt (§ 885 Abs. 2 bis 5 ZPO). Nicht verwertbare Sachen werden deshalb vernichtet.

Kosten Zwangsversteigerung

Die nicht unerheblichen Kosten einer Zwangsräumung wie Auslagen für eine Spedition zwecks Transport bzw. Entsorgung des Mobiliars, Anwaltskosten und die Gebühren des Gerichtsvollziehers sind zunächst vom Gläubiger vorzuschießen. Diese fallen letztlich aber dem Schuldner zur Last (§ 788 ZPO).

Grundsätzlich ist es Sache des Schuldners, sich rechtzeitig um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Notfalls wird er von der Stadt bzw. Gemeinde in eine Obdachlosenunterkunft eingewiesen.

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Zwangsversteigerung: Beschränkter Vollstreckungsauftrag

Zum 1. Mai 2013 wurde die bisherige Rechtsprechung außerdem zur sog. Berliner Räumung in § 885a ZPO gesetzlich fixiert.

Bei dem unter Berufung auf das Vermieterpfandrecht beschränkten Vollstreckungsauftrag setzt der Gerichtsvollzieher (nur) den Schuldner aus und den Gläubiger in den Besitz. Das kostenträchtige Wegschaffen des Räumungsgutes durch den Gerichtsvollzieher unterbleibt.

Der Besitz an dem zur Beweissicherung dokumentierten Räumungsgut wird vielmehr vom Schuldner auf den Gläubiger übertragen. Dieser kann deshalb in der Wohnung verbleiben.

Die Verwahrung und Verwertung ist dem Gläubiger überlassen. Letztlich kann der Gläubiger mit seinen ausstehenden mietrechtlichen Forderungen wie rückständigen Mieten bei Veräußerung des Räumungsguts aus der Zwangsräumung – Zwangsversteigerung gegen den Anspruch des Schuldners auf Herausgabe des Erlöses aufrechnen und dadurch den Anspruchs des Schuldners auf Herausgabe des Räumungsguts zum Erlöschen bringen.

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Zwangsversteigerungen von Immobilien

Aktuell sind 580 Zwangsversteigerungen deutscher Amtsgerichte online.
Aktuelle News, BGH-Urteile, Tipps und Infos zur Zwangsversteigerung.

Duldungsanordnungen bei Zwangsversteigerung

Duldung

(IP) Hinsichtlich städtebaulicher Duldungsanordnungen bei durch Zwangsversteigerung erworbenen Immobilien hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Saarlouis mit Leitsatz entschieden.
„Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer gemeindlichen Duldungsanordnung für den Abriss eines Gebäudes nach dem § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wegen städtebaulicher Missstände im Verständnis von § 177 Abs. 2, 3 Satz 1 BauGB vor, so kommt es nicht darauf an, was den konkreten Zustand des Gebäudes verursacht hat und wer – hier nach den Behauptungen des Eigentümers die Gemeinde im Rahmen einer „Feuerwehrübung“ – dafür die Verantwortung trägt.
Im Fall des Einschreitens der Gemeinde auf dieser Grundlage kann dahinstehen, ob das Gebäude bereits einen gefahrträchtigen Zustand erreicht hat, der wegen unzureichender Standsicherheit ein Tätigwerden der Unteren Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage des §§ 82 Abs. 1 LBO gebietet. Aus Sicht der betroffenen Eigentümer zu vermeiden ist insoweit unter rechtsstaatlichen Aspekten allerdings eine doppelte oder gleichzeitige Inanspruchnahme durch beide Behörden.“

Der Kläger wandte sich in dem erstinstanzlichen Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht gegen eine Anordnung der Beklagten, mit der ihm aufgegeben wurde, die Beseitigung eines ehemaligen Wohngebäudes auf seinem Grundstück zu dulden. Bereits zuvor war gegenüber den Rechtsvorgängern des Klägers die Beseitigung der Dachkonstruktion eines früheren Scheunentraktes des Anwesens angeordnet worden. Darauf hatte der Kläger den damals einsturzgefährdeten Scheunenteil des Anwesens abgerissen. Seitdem war der rechtsseitige Giebel des verbliebenen, ehemals angebauten Wohnteils des Anwesens ungeschützt der Witterung ausgesetzt.

Darauf forderte die Bauaufsichtsbehörde den Kläger unter Verweis auf vom Gebäude ausgehende Gefahren auf, auf dem Giebel und dem Dach aufliegende lose Teile zu beseitigen und eine Absperrung vorzunehmen. Nachdem die Beklagte darauf hingewiesen hatte, dass sie beabsichtige, ihn zur Duldung des Abrisses des Gebäudes zu verpflichten, erklärte der Kläger, die Schäden an seiner Immobilie seien durch eine Feuerwehrübung der Beklagten verursacht worden.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

OVG Saarlouis, Az.: 2 D 254/19

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Wegen nicht existierenden Geschäftsanteils

Bild-Urheber

08.01.2020Titel

(IP) Hinsichtlich Unwirksamkeit von GmbH-Gesellschafterbeschlüssen bei drohender Zwangsversteigerung hat das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) entschieden.

„Die Beschlussfassung ist unwirksam, da sie gemessen an dem zur Zeit der Beschlussfassung gültigen Kreis der Gesellschafter, wie er sich nach dem Inhalt der dem Handelsregister vorliegenden bzw. der unmittelbar nach Beschlussfassung aufgenommenen Gesellschafterliste darstellt, einen im Verhältnis zur Gesellschaft nicht existierenden Geschäftsanteil betraf und deshalb gegenstandslos war. Gemäß § 16 Abs. 1 GmbHG gilt im Verhältnis zur Gesellschaft im Fall einer Veränderung in den Personen der Gesellschafter oder des Umfangs ihrer Beteiligung als Inhaber eines Geschäftsanteils nur, wer als solcher in der in das Handelsregister aufgenommenen Gesellschafterliste eingetragen ist. Der Kläger war nicht mehr als Gesellschafter in der Liste eingetragen, mithin konnte ein wirksamer Beschluss über die Einziehung seiner Anteile nicht gefasst werden.“

Der Kläger hatte mit einer weiteren Gesellschafterin, der Beklagten, eine GmbH gegründet, von dem jeder Gesellschafter einen Anteil von 50 % hielt. Der Kläger wurde dann zum Geschäftsführer berufen. Später hatte die weitere Gesellschafterin gegen den Kläger in einem zivilgerichtlichen Verfahren einen Zahlungstitel über 20.000 € erwirkt, den aber abgetreten. Darauf wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten eröffnet und eine Insolvenzverwalterin bestellt.

Auch die Geschäfte der GmbH liefen schlecht, die Zwangsversteigerung ihrer Immobilien drohte. Anschließend wurde auf Antrag des Gläubigers (Abtretungsempfängers) ein Pfändungs- und Überweisungsbeschluss erlassen, mit dem sein Geschäftsanteil an der Beklagten gepfändet wurde. Nachdem die Mitgesellschafterin den Kläger erfolglos aufgefordert hatte, eine Gesellschafterversammlung einzuberufen, berief sie selbst eine ein. In dieser Versammlung beschloss sie die Einziehung des Geschäftsanteils des Klägers aufgrund der fortbestehenden Pfändung seines Anteils. Danach wurde der des Gläubigers anstelle von der Mitgesellschafterin in die Gesellschafterliste aufgenommen, nachdem er deren Geschäftsanteil im Wege der Abtretung erworben hatte. In einer Gesellschafterversammlung berief dieser den Kläger als Geschäftsführer ab und bestellte einen neuen Geschäftsführer, der ins Handelsregister eingetragen wurde. Dieser reichte eine Gesellschafterliste beim Handelsregister ein, nach deren Inhalt lediglich ein Geschäftsanteil vorhanden war, während der Anteil des Klägers nach Einziehung erloschen war.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

Brandenburgisches OLG, Az.: 7 U 169/18

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Nur mit der zusätzlichen Voraussetzung „zum gemeinen Wohl“

Gesundheit

(IP) Hinsichtlich Verfassungsbeschwerde und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung bei drohender Zwangsversteigerung hat das Verfassungsgericht des Landes Brandenburg (VfGBbg) entschieden.

„Eine einstweilige Anordnung darf … nur ergehen, wenn sie, und zwar im Sinne einer zusätzlichen Voraussetzung, „zum gemeinen Wohl“ und „dringend“ geboten ist. … Bei einer privaten Grundstücksnutzung ist ein Gemeinwohlbezug grundsätzlich zu verneinen … Ein Anknüpfungspunkt für einen Gemeinwohlbezug kann in den Fällen, in denen sich – wie hier – ausschließlich Privatrechtssubjekte auf der Ebene des Zivilrechts gegenüber stehen, allenfalls dann zu bejahen sein, wenn die Gefahr eines irreparablen Nachteils für die Freiheit und Unversehrtheit der Person oder für vergleichbar elementare Menschenrechte besteht … Mit dem Vortrag, dass das Sachverständigengutachten mangelhaft sei und nicht im Einklang mit Grundprinzipien der verfassungsrechtlichen Ordnung stehe und weiterhin gesundheitliche Gefahren für die Antragstellerin geprüft werden müssten, ist bereits nicht dargelegt, dass die Gefahr eines irreparablen Nachteils für die Unversehrtheit der Antragstellerin besteht. Für den Antragsteller wurde zudem kein persönlicher Grund für eine einstweilige Anordnung geltend gemacht. Da ein Grund für eine einstweilige Anordnung nicht gegeben ist, war eine Folgenabwägung für und gegen den Erlass einer einstweiligen Anordnung nicht mehr vorzunehmen.“

Die Antragsteller begehrten die vorläufige Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens hinsichtlich des Erbbaurechts der Antragsteller. Nach Ablehnung durch die Vorinstanz erhoben die Antragsteller sofortige Beschwerde mit der Begründung, dass das vom Gericht zugrunde gelegte Sachverständigengutachten, das eine gesundheitliche Gefährdung (Schlaganfall) der Antragstellerin durch die Zwangsversteigerung und die Gefahr des Suizids verneine, mangelhaft sei. Sie beantragten, einen anderen Sachverständigen mit der Erstellung eines neuen neurologisch-psychiatrischen Gutachtens zu beauftragen. Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde zurück. Eine Gehörsrüge hatte keinen Erfolg.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

VfGBbg, Az.: 9/19 EA

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Zwangsversteigerungsportale

Mehr Informationen zu Zwangsversteigerungen
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teilungsversteigerung.eu
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viele wichtige Informationen und
Tipps zur Zwangsversteigerung.
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