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Muss ich meine Wohnung in Berlin beim Auszug renovieren?
Ist die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag wirksam? Und was ist eigentlich eine Renovierung?
Renovierung der Wohnung in Berlin: Vereinbarung im Mietvertrag
Ist die Klausel in Darmstadt überhaupt wirksam? An eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Ausführung der Renovierung stellt die Rechtsprechung deshalb hohe Anforderungen:
Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof als oberste Instanz in Mietsachen in den vergangenen Jahren häufig mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt. Eine unwirksame Klausel im Mietvertrag bedeutet, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Renovierung leisten müssen.
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Wovon hängt die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparatur und Renovierung in Berlin oder im Umland ab? Anknüpfungspunkte für die Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung einer Renovierung auf den Mieter sind
- der tatsächliche Zustand des Mietobjektes,
- die Dauer des Mietverhältnisses und
- der Umfang der auszuführenden Arbeiten – Renovierung.
Auch in Berlin gilt deshalb, der Mieter soll während der Dauer seiner Mietzeit in seinem Dekorationsgeschmack nicht beschränkt werden.
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Jeder kann streichen, wie er will
So sind zum Beispiel auch in Berlin Klauseln mit einem starren Fristenplan, das heißt unabhängig von der Frage des tatsächlichen Bedarfs einer Renovierung, unwirksam. Auch eine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses kann dem Mieter nicht auferlegt werden. Eine Klausel, die dem Mieter ein Farbdiktat für die Dauer des Mietverhältnisses vorschreibt, ist ebenfalls von der Rechtsprechung beanstandet worden. Vorstehendes gilt auch für die sog. Tapetenklausel.
Farbdiktat bei der Renovierung
Im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung der Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Renovierungen darf dem Mieter nicht vorgegeben werden, in welcher Art und welchem Farbton die Renovierungsarbeiten auszuführen sind.
Er kann das Mietobjekt in Art und Farbe frei gestalten. Vertragliche Klauseln, die ihn darin beschränken, z. B. das “Weißen” der Decken und Wände bestimmen, sind unwirksam.
Bei Rückgabe der Mietsache muss diese sich jedoch in einem wiedervermietbarem Zustand befinden. Dies dürfte nur dann der Fall sein, wenn die Dekoration in farblich neutralen, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechenden Tönen gehalten ist.
Umfang der Arbeiten
Unter Renovierung – Schönheitsreparaturen versteht man grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mietsache. Ihr Umfang orientiert sich an der Definition nach § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese gilt zwar lediglich für preisgebundene Wohnungen direkt, wird aber auch auf preisfreien Wohnraum angewendet wird.
Renovierungen – Schönheitsreparaturen umfassen
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
- das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre
- das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Die Renovierungsarbeiten sind auch in Berlin in fachgerechter Art und Weise auszuführen. Beim Tapezieren ist auf das Muster zu achten. Bei Anstricharbeiten sollten keine “Nasen” laufen; Pinselstriche oder Pinselhaare sollten nicht sichtbar sein. Altanstriche sind zu entfernen. Danach sind Vor- und Endanstrich aufzubringen.
Umfang der Arbeiten
Für den Fall, dass die Fristen für die Ausführung der Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses z.B. nach einer Wohnungsauflösung nicht abgelaufen sind, darf der Vermieter mit dem Mieter nach derzeitiger obergerichtlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dem Grunde nach eine Vereinbarung deshalb über eine anteilige Tragung der Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen treffen. Die sogenannten Quoten- oder Abgeltungsklausel ist allerdings nur dann wirksam vereinbart, wenn
- die Grundverpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam ist
- finanzielle Abgeltung lediglich für die Mietzeit geschuldet ist
- die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
- keine unangemessenen Quoten vereinbart sind
- ein Kostenvoranschlag des Vermieters nicht für verbindlich erklärt ist
- ein Hinweis auf die Möglichkeit der finanziellen Entlastung durch eigene Ausführung der Arbeiten durch den Mieter gegeben ist
- keine 100%-Abgeltungsquote festgesetzt ist.
Die Konsequenzen einer solchen Quoten-Abgeltungsklausel in der Mietrechtspraxis sind auch in Darmstadt und Umland mehr als umstritten. Führt die (wirksame) Quotenklausel doch letztlich immer zur Pflicht der Übernahme der Renovierung trotz nicht gegebenen Renovierungsbedarfs der Wohnung.
Unzulässige Farbwahlklausel bei Renovierung und Schönheitsreparaturen
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte außerdem darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme einer Renovierung wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum “Weißen” der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.
In der Klausel ist bestimmt:
“Die Renovierung umfasst deshalb insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.”
Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage deshalb teilweise stattgegeben.
Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage deshalb wegen einer unterlassenen Renovierung abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte deshalb auch keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsreparaturen nicht besteht.
Der Senat hat seine Rechtsprechung deshalb fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Renovierung in “neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen”, deshalb wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist.
Renovierung: Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß
So verhielt es sich deshalb auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß – etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung – bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers deshalb auch keinen Anhalt.
Das Berufungsgericht ist deshalb auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff “weißen” nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigen, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.
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